Het vorige hoofdstuk geeft een algemeen beeld van de woonwensen van de groep 55-plussers. Met de beoordelingen van de fictieve woonbeelden verkennen we nu welke specifieke kenmerken gewild zijn.
In de eerste plaats is het interessant om te zien welk product het meest aansprak. We zien dat bij het hieronder staande ontwerp (nr. 13) het gemiddelde rapportcijfer het hoogst was, namelijk een 6,9. Ook gaf bij dit ontwerp het grootst aantal mensen (59%) aan hier wel naartoe te willen verhuizen: binnen twee jaar of later.
Ter vergelijking: het minst populaire woonbeeld (nr. 8) leverde met een rapportcijfer van 4,9 op en ook het minst aantal mensen dat hier binnen twee jaar of daarna naartoe zou willen verhuizen, namelijk slechts 13%. Belangrijk is dat die 4,9 – net als de andere scores – niet het gemiddelde is van enerzijds zeer hoge en anderzijds zeer lage cijfers, wat twee zeer verschillende doelgroepen zou impliceren. Anders gezegd: de rapportcijfers zijn redelijk normaal verdeeld. Hieronder zijn drie van de zestien woonbeelden te zien, met bijbehorende kenmerken en hoe de respondenten ze hebben beoordeeld.
> Klik hier voor de interactieve tabel met alle woonbeelden (alleen voor leden)
Kijkend naar de kenmerken geeft dat al een indicatie wat mensen aantrekkelijk en belangrijk vinden. We zien daarbij een duidelijke relatie tussen de rapportcijfers en de mate waarin ze aangeven naar dit plan zouden willen verhuizen.
Op zoek naar een optimaal product
In de 16 woonbeelden die we hebben voorgelegd zijn de kenmerken steeds willekeurig gecombineerd, los van de vraag of de prijs-kwaliteitsverhouding realistisch is. Het zou dus heel toevallig zijn als de optimale variant precies één hiervan zou zijn. Door de vele rapportcijfers statistisch te analyseren kunnen we construeren wat de optimale samenstelling van kenmerken zou zijn. Hieronder beschrijven we het effect van de afzonderlijke kenmerken, grofweg in volgorde van het belang dat de respondenten eraan geven.
- Koopprijs
Naarmate de koopprijs toeneemt, neemt logischerwijs het rapportcijfer af. Dit effect wordt kleiner naarmate de prijs hoger wordt. Oftewel: het negatieve effect van een hogere prijs op het rapportcijfer is groter tussen € 250.000 en € 450.000, dan tussen € 700.000 en € 900.000. Voor veel mensen is dat laatste allebei onbetaalbaar en dus niet zo onderscheidend meer voor de beoordeling. De grafiek hieronder geeft een indicatie van dat verloop.
- Oppervlakte
We zien dat de woningoppervlakte belangrijk is en dat meer oppervlakte tot een hoger cijfer leidt. Er geldt echter een afnemende meeropbrengst, waarbij het toevoegen van extra oppervlakte steeds minder doet voor het rapportcijfer. Onderstaande grafiek geeft een indicatie van dat verloop. We weten niet precies óf en zo ja waar de optimale oppervlakte ligt, maar uit de algemene vragen werd al duidelijk dat verreweg de meeste mensen 3 of 4 kamers wensen.
- Woningtype
Van de woningtypen die zijn voorgelegd wordt overduidelijk een grootschalig appartementencomplex van 30 of meer woningen het minst gewaardeerd. Onderstaande grafiek laat zien wat ten opzichte daarvan de meerwaarde is van de andere woningtypen. Oftewel: hoeveel hoger deze gescoord worden ten opzichte van een grootschalig appartementengebouw. We zien dan een flinke meerwaarde (0,7 punt) voor 2-onder-1-kappers en kleinschalige appartementencomplexen. De rij- of hoekwoningen zijn duidelijk het populairst, met meer dan een vol rapportpunt verschil. Misschien is het opvallend is dat de 2-onder-1-kappers niet het populairst zijn. We weten niet waarom, maar wellicht voelt dit sociaal onveiliger aan vanwege het open karakter.
Het type gebouw heeft dus een groot effect op het rapportcijfer. De grafiek hieronder laat zien wat het effect is van de overige factoren.
- Grootte privé-buitenruimte
De grootte van de privé-buitenruimte is duidelijk van fors belang. De respondenten hebben overduidelijk een voorkeur voor een grote tuin of balkon ten opzichte van een kleine. Het rapportcijfer stijgt namelijk met bijna 0,9 punt bij een grote buitenruimte.
- Gezamenlijke ontmoetingsruimte
Een gezamenlijke ontmoetingsruimte voor bewoners kan ook op duidelijke waardering rekenen. Wanneer deze aanwezig is stijgt het rapportcijfer met ruim 0,5 punt ten opzichte van wanneer deze afwezig is.
- Veel of weinig contact met medebewoners
We zien een klein positief effect van 0,06 als we veel contact met medebewoners vergelijken met weinig contact.
- Reistijd voorzieningen
Ook de reistijd naar dagelijkse voorzieningen laat een duidelijk effect zien. Wanneer deze binnen 5 minuten ligt levert dat ongeveer een kwartpunt hoger rapportcijfer op dan wanner de reistijd 15 minuten bedraagt.
- Type binnentuin
Tot slot hebben we het verschil verkend tussen een gezamenlijke ‘kijktuin’ versus een ‘doetuin’, om zelf te tuinieren. Opvallend is dat we hier geen significant effect meten. Oftewel: op basis van deze enquête-uitslagen kunnen we niet opmaken of het type binnentuin een verschil maakt voor de respondenten. Mogelijk heeft dit te maken met de wens van veel 55-plussers om juist niet meer zelf te (hoeven) tuinieren.
Draaien aan de knoppen
Op basis van deze analyse kunnen we de – volgens respondenten – optimale woning samenstellen, met het hoogste rapportcijfer en verhuisgeneigdheid. Die optimale woning heeft dan de volgende kenmerken.
- Rij-hoekwoning
- Grote tuin of balkon
- Gezamenlijke ontmoetingsruimte aanwezig
- Binnen 5 minuten reisafstand van voorzieningen
- Veel contact met medebewoners
- Hoe meer oppervlakte, des te hoger het rapportcijfer, maar met afnemende meeropbrengst
- Hoe lager de prijs, des te hoger het cijfer.
Met bovenstaande kenmerken, een oppervlakte van 125 m² en een prijs van € 400.000 is het rapportcijfer bijvoorbeeld een 7,1. Bij een lagere prijs van € 300.000 is het cijfer een 7,6. Het is aan de lezer hoe realistisch hij/zij de combinatie tussen prijs en kwaliteit vindt.
> Klik hier voor het interactieve model (alleen voor leden)
Dit onderzoek is in 2022 uitgevoerd door RIGO Research en Advies in opdracht van de WoningBouwersNL. De enquête is door Xitres verstuurd aan een selectie van geïnteresseerden bij nieuwbouw-nederland.nl
Vragen? Neem contact op met Perry Hoetjes